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文/华创证券参议所副长处 、首席宏不雅分析师张瑜

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡开荒部发布了《对于促进房地产阛阓矜重健康发展关联税收政策的公告》，税务总局发布了《对于镌汰地皮升值税预征率下限的公告》（下统称《公告》）；11月11日，当然资源部发布《对于垄断方位政府专项债券资金收回收购存量闲置地皮的见知》（下称《见知》）。本文合计，显性的增量，契税、地皮升值税超预期援助住户、企业，展望土储专项债有望成为4万亿级别的增量政策。

10月12日财政部发布会，财政部将“调换垄断方位政府专项债券、专项资金、税收政策等器具，援助激动房地产阛阓止跌回稳。”列为一揽子有针对性增量政策举措的第三条（仅次于化债、特地国债注资大行）；财政部副部长廖岷张开先容了财政部的三方面商酌：第一，允许专项债券用于地皮储备。第二，援助收购存量房，优化保险性住房供给。第三，实时优化完善联系税收政策；11月8日，蓝部长在东说念主大常委会新闻发布会上提到“援助房地产阛阓健康发展的联系税收政策，已按门径报批，近期行将推出”。11月11日~13日，《见知》《公告》接踵发布，财政援助地产政策落地收尾。本文合计，显性的增量，契税、地皮升值税超预期援助住户、企业，展望土储专项债有望成为4万亿级别的增量政策。

《公告》：显性的增量，契税、地皮升值税超预期援助住户、企业

《公告》调度了哪些税？可分两部分：一是明确与取消平日住宅和非平日住宅法子连络接的税收政策（升值税和地皮升值税），合适预期，属于“四个取消”、赋予地市政府调控自主权，已由财政部部长助理宋其超在10月17日住建部发布会上弘扬；二是针对住户和企业的税收政策（契税和地皮升值税），超预期，都集关联部委精致东说念主先容：

契税增量点在哪？针对住户，超预期援助刚性和改善性住房需求：第一，购房不超140平米契税降至1%（不管独一住房、二套房）；第二，购房140平米以上，独一住宅券税减按1.5%、二套宅券税按2%；第三，不再区别对待北上广深二套房（面积不跨越140平米，契税1%；140平米以上，契税2%）。

地皮升值税增量点在哪？针对企业（个东说念主销售住房暂免征收地皮升值税），超预期缓解房地产企业财务清苦（跟着地产阛阓连接调度，部分地产神气升值率降幅较大，地皮升值税预征率下限过高，或导致企业连接多缴税、积蓄资金压力）：将各地区地皮升值税预征率下限和解镌汰0.5个百分点，即东辖下限为1.5%，中部和东北下限为1%，西辖下限为0.5%（注：为保险地皮升值税收入实时平衡入库，地皮升值税扩充预征轨制，即税务部门对征税东说念主在神气完满结算前转让房地产赢得的收入，按一定比例预征地皮升值税，待神气一齐完满、办理结算后再进行算帐，多退少补；税务总局于2010年发端淑确了各地区预征率下限，其中：东部为2%，中部和东北为1.5%，西部为1%）。

遮掩的增量，土储专项债援助方位政府，或有4万亿

《见知》虽由当然资源部发布，但本质对应廖副部长10月12日先容的“成心于房地产矜重发展的政策措施”三方面商酌之首，展望土储专项债有望成为4万亿级别的增量政策，本钱阛阓现时对其醉心进度仍不及。

为何政策量级或有4万亿？提供一个参考视角：疫情以来，一些方位政府由于卖地不畅，让城投托底地皮阛阓，对其酿成较大资金占用；咱们测算2020~2024年城投超旧例拿地占用资金近4万亿，土储专项债或以“类化债”逻辑，大额开释这部分流动性（具体土储专项债是否一齐、何种节拍援助城投，尚不明晰，仅从援助方位政府角度，辅导一个援助该器具放量的视角）。

对于方位政府而言，若来岁土储专项债重启刊行，当地又有合适中央策略条款或当地民生、实体经济需要的神气，以前或就能酿成插足经济轮回的增量（仍属方位合剃头展权。《见知》明确“收回收购的地皮原则受骗年不再供应用于房地产开荒”，但“收回收购地皮用于民生界限和实体经济项策动，不受上述适度”，城投恒久以来看成方位政府神气开荒的热切执手，自身上风就不在房地产开荒、而在民生界限和实体经济神气开荒，合适《见知》条款。

对本钱阛阓意味着什么？

11月4日，会议审议化债议案、监督法修正草案，已基本阐明了本轮化债的主体（省负总责而非中央径直兜底）、情势（给合剃头展权而非松债务纪律）和对象（针对存量隐性债务而非清欠。在此基础上，围绕化债，咱们知晓本次发布会除了明确总量、口径外，还明确了三个增量点：

化债效应。增量点是发展，对需求侧拉动或偏蜿蜒，后续重点不雅察大省化债对于需求侧的拉动，仅仅“腾出来”，还需要方位“作念出来”，是较恒久、偏蜿蜒的经由：除从简方位利息开销、腾出资金用于投资/破费外（蓝部长：“五年累计可从简6000亿元附近”），或主要来自方位合剃头展权下的经济良性轮回，而非化债额度自身（或仍在金融系统内轮回）。对应蓝部长所说的：“将原来用来化债的资源腾出来”“将原来受制于化债压力的政策空间腾出来”“将原来用于化债化险的时期元气心灵腾出来”。对于化债能开释若干方位发展权，咱们提供一个动态不雅测视角，即化债资源用于大省的比例（6个头部大省孝顺宇宙45%GDP、一半以上卖地收入，主导方位信用膨胀）：2023年化债要点在重债省份防风险，现时已过渡到头部大省挑大梁，方位信用膨胀或更顺畅。2023年1.4万亿稀疏再融资债中，12个重债省份占超70%，6个头部大省仅占9.2%；本年前9月8000亿稀疏新增专项债中，6个头部大省占33.4%，中间13省占47.8%；10月以来4000亿结存名额安排的约2500亿稀疏再融资债中，6个头部大省占44.9%，12个重债省份仅占9.7%。对应蓝部长提到的“从侧重于防风险向防风险、促发展并重回荡”。

化债情势。增量点是纪律，股市风险偏好或矜重栽培对比2015~2018年存在“边化债边新增”，本轮化债不会给方位别离剃头展权，会更强化政府债务纪律（2017年7月中央初度建议“隐性债务”想法前，部分城投、PPP等方位加杠杆行径一度出现乱象）。对应蓝部长初度建议将不新增隐性债务看成“铁的纪律”（比年对隐债的最严表述之一）。

化债节拍。增量点是速率，债市或面对供给冲击年内或就有增量化债债券供给，快于阛阓预期：一次性增多债务名额分2024~2026年三年安排，较阛阓预期的2025~2027年前移一年（或与“150号文”条款城投退平台扬弃2027年6月关联，2027年或需收尾），对应蓝部长提到的“隐性债务置换责任，随即运转”，“将按门径尽早下达分地区名额”。

裁剪丨丁开艳

责编丨兰银帆欧洲杯体育